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Citar Lexis Nº 30012034
Textos Completos 
09/09/2004 

COMPRAVENTA 
Obligación de escriturar - Responsabilidad del cesionario - Comisión Municipal 
de Vivienda - Cláusula penal - Reducción 
(C. Nac. Civ., sala E, 08/09/2003 - Lamónica, Alejandro G. y otro v. Hoser 
Ascensores S.R.L.). 
2ª INSTANCIA.- Buenos Aires, septiembre 8 de 2003.- ¿Es arreglada a derecho la 
sentencia apelada?
El Dr. Calatayud dijo:
1. En la sentencia de fs. 501/507, el a quo, luego de sostener que el negocio 
jurídico celebrado entre las partes no se trató de una compraventa sino de una 
cesión de boleto, afirmó que no podía interpretarse que la demandada, que fue la 
cedente, se hubiera comprometido a escriturar el inmueble en el plazo de sesenta 
días y que, para el caso de incumplimiento, se haría pasible de una multa 
diaria, habida cuenta que no era titular de dominio del bien y, además, porque 
el contrato no lo establece expresamente. Ello así, desestimó la demanda 
impetrada, le impuso las costas a los actores, salvo las devengadas por la 
intervención de los terceros citados, que las atribuyó a la demandada.
Contra esa decisión se alzan ambas partes. Mientras la accionada se agravia por 
la distribución de las costas (ver fs. 546/47), los perdedores lo hacen por el 
fondo de la cuestión, solicitando la revocatoria del fallo, y además, por la 
falta de tratamiento de la inconstitucionalidad de las normas relativas a la 
"pesificación" y también por la imposición de costas (ver fs. 548/51).
2. El 17/5/1999, los litigantes suscribieron un contrato de "cesión de boleto de 
compra-venta", que obra agregado a fs. 561/62, por medio del cual el 
representante de "Hoser Ascensores S.R.L." cedió en favor de los demandantes un 
inmueble ubicado en la calle Francisco Bilbao 2329, piso 10, letra "B", unidad 
funcional n. 38, de esta ciudad (cláusula 1ª). Se fijó un precio total de U$S 
49.000, pagaderos de la siguiente forma: U$S 15.000 que fueron entregados y 
recibidos de conformidad en el acto de la firma de la cesión, en tanto el saldo 
de U$S 34.900 debía ser abonado en el acto de la firma de la escritura 
traslativa de dominio y entrega de posesión (cláusula 2ª). Esta última, "...se 
firmará dentro de los 60 días corridos a partir de la fecha de la presente 
Cesión de Boleto de Compraventa ante la Escribanía designada por la Comisión 
Municipal de la Vivienda sito en la Capital Federal" (cláusula 3ª). Se declaró 
la operación como irrevocable, por lo que no habría lugar al arrepentimiento, 
estableciéndose penalidades para el caso de incumplimiento de los cesionarios a 
concurrir al acto escriturario, en tanto que si fuere la cedente quien no 
cumpliese con las obligaciones asumidas sus contrarios podrían optar por exigir 
la rescisión con derecho a percibir el importe entregado más otro tanto en 
concepto de daños y perjuicios, o bien solicitar la escrituración con más una 
multa diaria de U$S 50 (cláusula 4ª).
Tales son, en síntesis, las principales previsiones contractuales en lo que aquí 
interesa.
3. Se encuentra en discusión la verdadera naturaleza jurídica del contrato en 
cuestión, pues mientras los actores aducen que se trató de una compraventa 
inmobiliaria celebrada a través de un boleto, su contraria sostiene que sólo se 
trató de una cesión de derechos, pues no era titular de dominio del inmueble. El 
magistrado de 1ª instancia en su sentencia, por su lado, interpretó que, en 
realidad, se trataba de este último contrato.
Empero, dicha controversia resulta en la especie -a mi juicio- irrelevante. Es 
que, aun cuando se interprete que se esté en presencia incluso de una cesión de 
derechos -tal como lo hacen en esta instancia los propios actores-, lo cierto es 
que la demandada asumió personalmente la obligación de lograr la escrituración a 
los 60 días corridos de la suscripción del contrato en cuestión de parte del 
titular de dominio, la Comisión Municipal de la Vivienda. Tal es lo que surge 
claramente de la arriba transcripta cláusula 3ª, en donde no consta ninguna 
condición a dicha obligación, salvo la de ser otorgada por la escribanía que 
designase aquella repartición.
Es cierto que nadie puede transmitir un derecho mejor que el que tenía (art. 
3270 Ver Texto CCiv.), pero la cedente sabía que el acto escriturario dependía 
de un tercero, por lo que debió haber previsto la posibilidad de que sus 
cocontratantes no pudieran obtener, en el plazo convenido, la concreción de la 
transferencia del dominio del inmueble, al margen del conocimiento que pudieran 
tener los cesionarios acerca de quién era el verdadero titular de dominio, 
aspecto este que no tiene incidencia alguna.
Por lo demás -contrariamente a lo que sostiene el juez-, es claro que ambas 
partes contratantes contemplaron expresamente, en la cláusula 4ª, la penalidad 
por la falta de cumplimiento de la obligación escrituraria a cargo del cedente. 
Es que, por definición, la cláusula penal estipulada entra en lugar de la 
indemnización de los daños y perjuicios, y funciona -en realidad- como una 
valoración anticipada de ellos (arts. 652 Ver Texto y 655 Ver Texto CCiv.).
Considero, pues, que corresponde revocar la sentencia en examen y condenar a la 
demandada al pago de la cláusula penal pactada durante el período que 
transcurrió entre el vencimiento del plazo de 60 días corridos y el otorgamiento 
en favor de los accionantes de la escritura traslativa de dominio, hecho 
acaecido el 1/12/1999 (ver copia de escritura de fs. 240/43). Empero, como 
subsidiariamente aquélla ha solicitado la reducción de dicha pena (ver fs. 60, 
párr. 1º), corresponde examinar esa pretensión.
Es doctrina de la sala que la función compulsiva que posee la cláusula penal no 
es absoluta y encuentra su límite en los dictados de la moral y las buenas 
costumbres. Es que, a partir de la reforma al Código Civil introducida en 1968 
por la ley 17711 Ver Texto , el principio de inmutabilidad de las penas 
libremente pactadas que contenía la disposición del art. 656 Ver Texto cede 
cuando se encuentra -como en el caso- en colisión con otros de mayor jerarquía, 
como podría ser, por ejemplo, una pena contratada en violación a lo preceptuado 
por el art. 953 Ver Texto del mismo cuerpo legal (conf. causas 26282 del 
19/12/1986, 40154 del 14/3/1989 y 64744 del 17/4/1990, entre muchas otras).
En los citados precedentes, el tribunal mencionó que dos eran los presupuestos 
que debían concurrir para provocar la reducción de la cláusula penal: por un 
lado, la desproporción existente entre la gravedad de la falta cometida con el 
monto de aquélla -elemento objetivo- y, por el otro, el abusivo aprovechamiento 
de la situación del deudor -elemento subjetivo-, para cuya apreciación el juez 
cuenta con el más pleno arbitrio.
De la misma manera, en aquellas oportunidades adhirió a la corriente doctrinaria 
que ha señalado que este último elemento puede no existir y permitirse, sin 
embargo, la reducción de la cláusula penal. Ello sucedería, verbigracia, cuando 
su monto aparezca como exorbitante con relación a la falta que sanciona, pues 
nos encontraríamos en presencia de un objeto inmoral y contrario a las buenas 
costumbres (conf. Venini, "Recapitulando sobre la lesión", en JA 1977-I-774 , en 
especial, p. 782, n. 4; Alterini, "Curso de Obligaciones" , vol. 1, p. 314, n. 
701, y "La inmutabilidad relativa de la cláusula penal", en Revista del 
Notariado 721, julio-agosto de 1978, p. 996, n. 19; Mosset Iturraspe, "Justicia 
contractual", p. 188, n. 50).
Establecidos tales conceptos de orden general, es del caso puntualizar que, en 
la hipótesis sub examine, la pretensión de los actores resulta desmedida, a poco 
que se repare que la demora en el cumplimiento de la obligación de escriturar no 
fue tan prolongada, pues se extendió por espacio de cuatro meses y medio y, 
además, dependía de la actividad de un tercero -la Comisión Municipal de la 
Vivienda-, cuya organización administrativa, incidió -sin lugar a dudas- en la 
tardanza. Por ende, propicio se la reduzca a la suma total de $ 2000, que me 
parece más equitativa y adecuada a las circunstancias del caso.
Lo expuesto, me releva de examinar la cuestión atinente a la constitucionalidad 
de las normas que dispusieron la "pesificación" (leyes 25561 Ver Texto y 25563 
Ver Texto y decretos 71 Ver Texto , 214 Ver Texto y 320 Ver Texto , todos del 
año 2002), que fuera introducida por los adquirentes en el alegato de fs. 
493/99.
4. Finalmente, resta analizar los agravios atinentes a la distribución de costas 
efectuada en el pronunciamiento recurrido. Sin lugar a dudas, su régimen, habida 
cuenta el resultado obtenido, deberá ser modificado, pues no encuentro mérito 
alguno para apartarme del principio objetivo de la derrota que estatuye el art. 
68 Ver Texto CPCCN. y, en la especie, sólo un perdedor existe, que no es otro 
que la empresa demandada, quien ha discutido la cuestión de fondo sometida a 
decisión: la procedencia del pago de la cláusula penal por la responsabilidad 
contractual en que incurriera.
5. En definitiva, voto para que se revoque la sentencia de fs. 501/507 y se haga 
lugar a la demanda en los términos que surgen de los considerandos precedentes. 
En consecuencia, propicio se condene a la demandada al pago de la suma total de 
$ 2000 en un plazo de diez días y en concepto de cláusula penal, con más sus 
intereses, calculados a la tasa pasiva promedio que publica mensualmente el 
Banco Central de la República Argentina desde la fecha de la mora (ver 
carta-documento de fs. 564) y hasta la del efectivo pago, y las costas de ambas 
instancias.
Los Dres. Dupuis y Mirás por análogas razones a las expuestas por el Dr. 
Calatayud, votaron en el mismo sentido.
En atención a lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que 
antecede, se revoca la sentencia de fs. 501/507 y se hace lugar a la demanda 
entablada con el alcance que surge de los considerandos del voto del vocal 
preopinante. En consecuencia, se condena a "Hoser Ascensores S.R.L." a abonar a 
Alejandro G. Lamónica y a Juan E. Sokolovsky, dentro del plazo de diez días y en 
concepto de cláusula penal, la suma total de $ 2000, con más sus intereses, 
calculados en la forma propuesta en el consid. 5 del voto mencionado y las 
costas de ambas instancias.
(Omissis...).
(Omissis...).
Mario P. Calatayud.- Juan C. G. Dupuis.- Osvaldo D. Mirás.